Fino al 31.12.2023 le plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati (fuori dal regime d’impresa) posseduti da oltre 5 anni non costituiva materia imponibile con esclusione di quelli acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane adibite per la maggior parte del periodo ad abitazione principale del cedente o familiari.
Il “nuovo” presupposto imponibile di cui alla lett. b-bis) dell’art. 67 co. 1 del TUIR sorge quando, in data successiva al 31.12.2023, viene ceduto a titolo oneroso un immobile in relazione al quale “il cedente o gli altri aventi diritto” abbiano beneficiato del superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020 (110% o minore) per interventi agevolati “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”.
La norma pare trovare applicazione:
- sia se il superbonus è stato fruito direttamente in dichiarazione sia se si è optato per la cessione del credito o lo sconto sul corrispettivo;
- sia per gli interventi superbonus effettuati dall’1.1.2024, sia per gli interventi superbonus effettuati anteriormente;
- a prescindere dalla durata del possesso delle unità anteriore agli interventi.
La circostanza che la norma faccia riferimento anche agli “altri aventi diritto” pare comportare che il presupposto imponibile sorga in capo al cedente anche se egli non sia in concreto stato, nemmeno in parte, il beneficiario del superbonus sulle spese relative agli interventi agevolati, perché beneficiari sono stati esclusivamente eventuali altri comproprietari dell’immobile, oppure familiari conviventi del cedente all’epoca proprietario, oppure i conduttori.
La norma presenta la necessità di chiarimenti anche in relazione all’ipotesi di Sismabonus acquisti.
Il contribuente potrebbe aver fruito della detrazione del 110% per aver acquistato una o più unità immobiliari facenti parte di un fabbricato demolito e ricostruito con criteri antisismici. La disposizione che prevede la nuova ipotesi di tassazione della plusvalenza fa riferimento agli immobili sui quali sono stati eseguiti gli interventi di cui all’art. 119 del DL 34/2020. Sembrerebbe quindi che la nuova disposizione sia applicabile qualora l’agevolazione fruita dal contribuente consista nel Sismabonus acquisti nella misura del 110%. Tuttavia è da considerare che la norma, deve osservarsi che la disposizione in commento sembra sia stata concepita esclusivamente nei casi in cui l’agevolazione sia determinata avendo riguardo alle spese sostenute per i lavori e non sul prezzo di acquisto dell’immobile. I dubbi riguardanti l’ambito applicativo della disposizione emergono soprattutto se si considera il regime di detrazione delle spese secondo la nuova previsione di cui all’art. 68 TUIR. A tal proposito il legislatore ha previsto che laddove il contribuente abbia fruito dello sconto in fattura o della cessione del credito, le spese non possono essere considerate a incremento del costo di acquisto dell’immobile qualora la cessione dello stesso sia avvenuta entro i cinque anni dalla conclusione dei lavori agevolati. Invece, se la cessione è avvenuta dopo 5 anni, ma non oltre 10, le predette spese assumeranno rilevanza nella misura del 50%.
La disposizione funziona correttamente e senza dubbi qualora l’agevolazione sia collegata all’intervento edilizio senza l’acquisto. I dubbi traggono origine, invece, allorquando il contribuente abbia fruito del beneficio fiscale all’atto dell’acquisto per il tramite, quindi, del sismabonus acquisti. Ad alcuni mesi dall’emanazione della norma si attende un chiarimento di prassi.
