La L. 199/2025 (legge di bilancio 2026) ha ridotto a due il numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve ex art. 4 del DL 50/2017 oltre il quale scatta, ai sensi dell’art. 1 co. 595 della L. 178/2020, la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale. La soglia più bassa, unita ai dubbi interpretativi sulla nozione di “appartamento” (per l’ODCEC di Milano, riferibile alle sole unità a destinazione abitativa), impone ai proprietari che locano tali immobili una attenta riflessione sugli adempimenti da porre in essere al superamento del limite.
Il conteggio delle unità locate: periodo di riferimento e criterio di rilevanza
Poiché la norma si applica alle sole persone fisiche, il periodo di riferimento per il monitoraggio del numero di immobili locati è l’anno solare: occorre quindi sommare, anno per anno, tutti gli immobili concessi in locazione breve, anche per un solo giorno, a prescindere dal numero di contratti stipulati per ciascuno di essi. Sul piano della rilevanza, pur facendo la norma riferimento alla “destinazione” del fabbricato alla locazione breve, si ritiene preferibile, in coerenza con le regole del TUIR sui redditi fondiari, dare peso non alla segnalazione sui portali specializzati o all’incarico conferito alle agenzie, bensì alla percezione del reddito secondo il principio di competenza: rilevano dunque le sole locazioni effettivamente in essere nell’anno, e non quelle meramente potenziali.
Il passaggio al regime d’impresa: i dubbi sulla decorrenza
Al raggiungimento della terza unità locata nell’anno scatta la presunzione di imprenditorialità, ma la norma non chiarisce come trattare le locazioni poste in essere prima dell’iscrizione al regime d’impresa. Un’interpretazione letterale indurrebbe a far retroagire l’attività imprenditoriale all’inizio del periodo d’imposta, con conseguenze problematiche sia sotto il profilo reddituale (necessità di ricostruire la contabilità e documentare le spese sostenute) sia ai fini IVA, per i corrispettivi incassati prima dell’apertura della partita IVA. Un criterio più equilibrato potrebbe trarsi, per analogia, dalla posizione già assunta dall’Agenzia delle Entrate (circ. 5.12.2023 n. 32) in tema di superamento in corso d’anno dei limiti di reddito del regime forfetario: le regole del regime ordinario troverebbero applicazione, ai fini IVA, dal momento in cui si verifica il superamento della soglia, mentre ai fini delle imposte dirette opererebbero fin dall’inizio del periodo d’imposta.
Gli adempimenti da porre in essere e il codice ATECO
Superata la soglia delle due unità, il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) deve presentare al Registro delle imprese la comunicazione unica d’impresa, comprensiva dei modelli per l’iscrizione al Registro Imprese, per l’apertura della partita IVA, per gli eventuali adempimenti INPS e INAIL, nonché della SCIA. Quanto al codice ATECO, esclusa la classe 55.10 riservata ai servizi di alloggio alberghiero, il più idoneo a inquadrare le locazioni brevi svolte in forma imprenditoriale appare il 55.20.42 (servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze), che ricomprende i servizi resi da famiglie private, affittacamere, ovvero tramite case e appartamenti destinati a turisti.
La soglia si applica anche agli enti non commerciali?
La presunzione di imprenditorialità dell’art. 1 co. 595 della L. 178/2020, nella nuova formulazione a due unità, è testualmente riferita alle persone fisiche e non trova applicazione diretta nei confronti degli enti non commerciali soggetti IRES (si pensi, ad esempio, agli enti ecclesiastici o ad altri enti non profit titolari di alloggi impiegati a fini turistico-ricettivi): per tali soggetti, infatti, il legislatore non ha fissato alcuna soglia numerica di immobili locati superata la quale scatti automaticamente la qualificazione dell’attività come esercitata in forma d’impresa. Ciò non significa, tuttavia, che il dato sia privo di rilievo: proprio perché il limite è stato individuato dal legislatore come indice significativo di organizzazione e abitualità nell’ambito delle locazioni brevi, esso può essere utilizzato dagli organi di controllo, in sede di verifica o di accertamento, come parametro presuntivo per valutare se anche l’attività svolta da un ente non commerciale presenti, in concreto, i caratteri dell’organizzazione e dell’abitualità richiesti dall’art. 2082 c.c. per la configurabilità di un’attività d’impresa, tanto più se la messa a disposizione degli immobili si accompagna a servizi ulteriori rispetto alla mera fornitura di biancheria e pulizia dei locali. Per gli enti non commerciali che gestiscono un numero di immobili prossimo o superiore alla soglia prevista per le persone fisiche è dunque opportuna una verifica autonoma delle concrete modalità di svolgimento dell’attività, a prescindere dall’inapplicabilità diretta della presunzione normativa.
