Parcheggi pertinenziali: una scelta vantaggiosa per tutti

Parcheggi pertinenziali: una scelta vantaggiosa per tutti

Box macchina e posto macchina possono essere considerati parcheggi pertinenziali agevolabili?

In base alla Legge Tognoli 122/89 ai proprietari di immobili è consentita la realizzazione di parcheggi pertinenziali, siano essi box o posti macchina.

A livello normativo la pertinenza prescinde dall’uso abitativo di un immobile, di conseguenza le agevolazioni che interessano queste realizzazioni sono applicabili ad una vasta gamma di casi.

L’iter con il quale si arriva all’avvio della realizzazione di parcheggi pertinenziali prevede diversi momenti che culminano con l’individuazione del soggetto attuatore, generalmente nella veste giuridica di una cooperativa, al quale è concesso il diritto di superficie (nel sottosuolo o in superficie) per l’esecuzione dei lavori e la realizzazione ultima dell’opera. Tale diritto può essere temporaneo (es. 90 anni) o permanente.
Nel concedere tale diritto si hanno diversi vantaggi sia per il comune che per gli aderenti all’iniziativa.

Una volta completata la realizzazione dei parcheggi, l’assegnazione degli stessi si singoli proprietari comporta la costituzione di un condominio con un amministratore e  un regolamento condiviso come avviene nel caso di edifici.

Con il presente contributo si intendono analizzare differenti aspetti della realizzazione di parcheggi pertinenziali: i soggetti coinvolti, l’iter che precede la realizzazione e quello successivo, indagando nello specifico i benefici e le agevolazioni fiscali previste.

Parcheggi pertinenziali: una scelta vantaggiosa per tutti

Sin dalla metà degli anni Ottanta la necessità dei cittadini di fruire di box o posti macchina è andata crescendo ed ha portato, nel 1989, all’approvazione della c.d. “Legge Tognoli (Legge 24 marzo 1989, n. 122).
Tale norma dispone appunto in materia di parcheggi nelle aree urbane maggiormente popolate. 

La Legge Tognoli 122/89 consente ai proprietari di immobili di poter realizzare nel sottosuolo degli stessi, o nei locali siti al piano terreno, parcheggi da destinare con vincolo di pertinenzialità alle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.

I parcheggi previsti da questa norma vengono realizzati ad uso esclusivo degli acquirenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, o nei locali siti al piano terreno di edifici privati o pubblici.

La sopracitata Legge Tognoli (di carattere nazionale) si affianca a livello provinciale (Provincia autonoma di Trento) alla legge urbanistica L.p. 4 agosto 2015, n. 15.
Questa all’art. 100 stabilisce che i comuni possono individuare aree di proprietà comunale sulle quali permettere la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati. La normativa prosegue specificando che detti parcheggi possono trovarsi al di sopra o al di sotto del suolo, previa costituzione del diritto di superficie, su richiesta di soggetti interessati che hanno la proprietà o altro titolo idoneo ai fini del rispetto del vincolo di pertinenzialità.

Il presente approfondimento si focalizza sulla normativa dei parcheggi privati e nello specifico sulla realizzazione di quelli da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse.

I parcheggi pertinenziali

Come disposto dalla citata Legge Tognoli 122/89, i parcheggi pertinenziali sono ad uso esclusivo dei proprietari di unità immobiliari situate nella zona considerata per il vincolo di pertinenzialità.
Il Codice civile definisce pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa” (art. 817 del Codice civile).

La pertinenza, inoltre, prescinde dalla distinzione di residenziale e non residenziale e può essere perciò collegata sia a edificio abitativo, sia a edificio nel quale viene esercitata attività commerciale o professionale.
Sempre in base a quanto citato dalla normativa, i parcheggi possono essere realizzati nel sottosuolo o nei locali siti al piano terreno di edifici privati o pubblici.

Ai fini della normativa, sono quindi da considerarsi parcheggi pertinenziali anche box macchina o posti macchina da realizzarsi su aree private. Le agevolazioni di cui si dirà sono quindi applicabili anche nel caso di queste realizzazioni.

L’iter che porta alla realizzazione dell’opera

Il procedimento che porta alla realizzazione del parcheggio può essere così riassunto:

  1.     Dapprima i soggetti interessati esprimono la volontà comune di creare un parcheggio pertinenziale (in superficie o nel sottosuolo) su un’area di proprietà comunale.
    Un esempio può essere l’area soggiacente ad un parco, o un’area superficiale per l’integrazione di parcheggi comunali già esistenti o ancora la realizzazione su aree inutilizzate.
  2.     Successivamente urgono le verifiche preliminari: i medesimi soggetti incaricano un tecnico per le verifiche preliminari di fattibilità dal punto di vista ingegneristico, geologico, ambientale e per l’eventuale predisposizione di un progetto.
  3.   Completata questa fase l’interesse viene manifestato al comune territorialmente competente, il quale a sua volta esamina il progetto e ne valuta la fattibilità.
  4.   A questo punto viene emesso da parte del comune il bando di gara per l’individuazione del soggetto attuatore del parcheggio pertinenziale.

5.    Il vincitore del bando di gara stipula quindi una convenzione con il comune, con la quale quest’ultimo concede il diritto di superficie a lungo termine per la realizzazione dell’opera.

I soggetti coinvolti nell’iniziativa e i relativi vantaggi

Come è intuibile, i principali soggetti coinvolti nella realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali sono il comune ed i cittadini proprietari di unità immobiliari nel perimetro individuato nel bando di gara, ovvero quei cittadini che ne hanno esplicitamente avviato l’iter.

Il comune, concedendo il diritto di superficie al soggetto attuatore (generalmente per 90 anni), ottiene principalmente questi vantaggi:

  •       soddisfa le proprie esigenze finanziarie, incassando dal soggetto attuatore il corrispettivo per la concessione del diritto di superficie;
  •       assicura il decongestionamento del traffico in quella determinata zona della città;
  •       ottiene la riqualificazione dell’area dove viene realizzato il parcheggio, che viene completamente rinnovata, nel rispetto dei vincoli paesaggistici, ambientali e architettonici.

Parimenti, i cittadini aderenti all’iniziativa si avvantaggiano in quanto:

  •       ottengono uno spazio privato dove parcheggiare l’auto nei pressi della propria abitazione/attività commerciale;
  •       corrispondono un prezzo per l’acquisto inferiore rispetto alle normali condizioni di mercato;
  •       possono beneficiare di agevolazioni fiscali (art. 16 bis, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917).

Nel caso in cui l’iniziativa fosse realizzata su aree private, è evidente che i parcheggi saranno realizzati in piena proprietà senza limiti temporali di una concessione del diritto di superficie.

Il soggetto attuatore: la società cooperativa

Il soggetto attuatore incarna l’interlocutore con il quale il comune stipula il contratto di costituzione del diritto di superficie.
Sebbene possano essere promotori dell’iniziativa cittadini, imprese di costruzione, o società, anche cooperative, generalmente la partecipazione al bando e alle fasi successive avviene tramite la veste giuridica di società cooperativa.
Detta società cooperativa:

  •       permette di realizzare il parcheggio alle migliori condizioni rispetto a quelle ottenibili sul mercato;
  •       garantisce ai soci la maggior efficienza ed efficacia, in quanto la direzione viene affidata ad un consiglio di amministrazione solitamente qualificato in ambito tecnico, economico e giuridico;
  •       consente una gestione snella delle eventuali variazioni relative alla composizione della compagine sociale (entrata e uscita dei soci);
  •       assicura che l’attività sia svolta conformemente alla legge e allo statuto, in quanto è sottoposta a periodici controlli esterni ad opera del revisore degli enti cooperativi;

·       beneficia di un trattamento agevolato su eventuali avanzi di gestione.

Le aliquote iva relative all’acquisto di parcheggi pertinenziali

Un aspetto fiscale da tenere in considerazione riguarda le aliquote iva applicabili all’acquisto di parcheggi pertinenziali. Tali aliquote variano in funzione della tipologia di pertinenza e sono le seguenti:

  •   4%: se il box/posto macchina costituisce prima pertinenza di tale tipo (categoria catastale C/6) al servizio di edificio residenziale acquistato con le agevolazioni cd. “prima casa”;
  •       10%: se il box/posto macchina non è l’unica pertinenza di tale tipo al servizio della propria abitazione e/o l’abitazione non è stata acquistata con le agevolazioni “prima casa”;

·       22%: se il box/posto macchina costituisce pertinenza di immobili di lusso o se costituisce pertinenza di edificio non abitativo.

Le detrazioni fiscali

I contribuenti assoggettati ad Irpef che acquistano un box/posto macchina pertinenziale beneficiano in dichiarazione dei redditi della detrazione da utilizzare in dieci quote annue costanti.

Il bonus fiscale è disciplinato dalla lettera d), dell’articolo 16-bis del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, che consente una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. 

Per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il D.L. 22 giugno 2012, n. 83 ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.
I maggiori limiti sono stati prorogati più volte da provvedimenti successivi, da ultimo dalla L. 30 dicembre 2021, n. 234, che ha prorogato al 31 dicembre 2024 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
Salvo che non intervenga una nuova proroga, dal 1° gennaio 2025 la detrazione torna alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro.  

Rimanendo in tema di limiti normativi:

  •       non vi sono limiti sono relativamente al numero di box agevolabili;
  •       non ve ne sono in riferimento al soggetto che acquista;
  •       non vi sono limiti neppure in riferimento all’unità immobiliare alla quale sono collegati i box.

In sostanza può accadere che una persona benefici delle detrazioni fiscali per l’acquisto di più di un parcheggio pertinenziale e per ciascun acquisto valgono i limiti suddetti.

La detrazione si calcola sul costo di costruzione ed è generalmente di poco inferiore rispetto al corrispettivo versato per l’acquisto. Rientrano tra i costi di costruzione:

  •       la progettazione ed esecuzione dei lavori;
  •   l’acquisto dei materiali;
  •       le relazioni di conformità previste dalla legge;
  •       le prestazioni professionali inerenti all’intervento eseguito;
  •       l’iva, imposta di bollo e diritti versati per le concessioni e autorizzazioni edilizie;
  •       oneri di urbanizzazione ed eventuale Tosap.

Diversamente, non sono considerati nel computo delle spese di realizzazione:

  •       i costi riferiti all’acquisto dell’area;
  •       l’utile realizzato dal costruttore-venditore (nel caso di garage realizzati da imprese costruttrici);
  •       gli oneri notarili sostenuti per l’assegnazione del box.

Nel caso di acquisto di box auto o posto auto pertinenziale da impresa o cooperativa edilizia, le spese di realizzazione vengono formalmente attestate dal legale rappresentante.

L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili ai quali viene collegato il box e che ne sostengono le relative spese.
Un esempio di questa seconda categoria comprende nudi proprietari, titolari di diritti di usufrutto, uso, abitazione, locatari, comodatari, soci di cooperative.
Sono ammessi alla detrazione anche gli imprenditori individuali e i soggetti indicati dall’art. 5 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (soggetti che producono redditi in forma associata tramite società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice, imprese familiari e soggetti a questi equiparati), purché gli immobili non rientrino fra i beni strumentali o merce.

In ogni caso, invece, sono esclusi dalla detrazione i soggetti Ires.

Al momento di redazione del presente articolo risulta sospesa la possibilità di cedere a terzi la detrazione maturata (la possibilità di cessione del credito o sconto in fattura per l’acquisto di box auto è stata introdotta con la legge di bilancio 2022 ed è stata bloccata a decorrere dal 17 febbraio 2023).

Un esempio numerico:

  •       prezzo di assegnazione: 46.800 euro (45.000 euro + iva al 4%);
  •       costo di costruzione, comprensivo di iva, pari a 42.000 euro
  •   detrazione complessiva: 21.000 euro
  •       detrazione annua (per 10 anni): 2.100 euro.

In sostanza, grazie al recupero fiscale il prezzo di acquisto del box auto (senza considerare per semplicità l’effetto dell’inflazione) è di soli 25.800 euro, a fronte di un valore di mercato nettamente superiore.

Alcune particolarità relative ai parcheggi pertinenziali

Il vincolo di pertinenzialità lega indissolubilmente il posto auto all’immobile al quale è collegato da un duplice aspetto:

  •       in riferimento all'aspetto oggettivo secondo cui ogni utilizzato del bene destinato a parcheggio diversa da quella prevista dalla legge è considerata illecita;
  •       in relazione al vincolo di servizio cioè al rapporto di strumentalità fra due beni, che ha valenza civilistica e urbanistica.

I posti auto pertinenziali non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati.
Il comune consente in genere la deroga esclusivamente a patto che le cessioni siano effettuate nei confronti di soggetti proprietari di immobili all’interno del perimetro di riferimento del parcheggio e a condizioni economiche predeterminate (il corrispettivo per la successiva vendita non può superare il prezzo originario di acquisto rivalutato in base all’indice Istat). È nullo ogni atto contrario. 

Per ciò che concerne l’utilizzo, il proprietario non è obbligato ad utilizzare direttamente il parcheggio, potrebbe infatti locarlo o concederlo in comodato.
Resta il fatto che locazioni, comodati e qualsiasi altro contratto assimilabile sono attuabili solo a favore di soggetti proprietari di immobili all’interno del perimetro di riferimento del parcheggio.

Assegnazione dei box macchina da parte della cooperativa e costituzione di un condominio

Alla realizzazione dell’opera e successivamente all’assolvimento degli ultimi adempimenti tecnici, urbanistici e amministrativi, l’assegnazione dei box/posti macchina ai soggetti prenotatari avviene tramite atto notarile.
La cooperativa, avendo raggiunto a questo punto il proprio scopo sociale (realizzazione e assegnazione di box/posti auto alle migliori condizioni rispetto a quelle ottenibili sul mercato), viene posta in liquidazione e successivamente estinta.

L’assegnazione dei box comporta la costituzione di condominio in quanto in capo ai soggetti assegnatari viene a coesistere la proprietà esclusiva dei singoli box e la proprietà comune di altre parti immobiliari (rampa di accesso, impianti, ascensore, scale, vani tecnici).

La nomina di un amministratore di condominio e l’approvazione del regolamento condominiale avviene contestualmente all’assegnazione dei box/posti macchina ai soci. Il fine è evidentemente quello di garantire una gestione comunitaria e condivisa del garage.

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